Сколько стоит квартира на стадии строительства

Почему одни новостройки растут в цене быстрее, а другие остаются на старте? Разбираем ключевые факторы: от локации и стадии строительства до финансовой модели застройщика. Когда покупать, чтобы сэкономить? Читайте в статье!

Средняя стоимость квадратного метра на этой ранней стадии ниже, чем у готовых новостроек. Это связано с тем, что объект еще не построен, а девелопер заинтересован в финансировании разработки.

Этот вариант подойдет тем, кто хочет приобрести жилье по выгодному тарифу, рассматривает инвестиции в рынок недвижимости или планирует покупку с перспективой роста востребованности. Однако учитывайте риски, связанные с рынком новостроек, и тщательно проверять продавца перед сделкой.

Как формируется прайс

Разберем, что именно влияет, почему на старте продаж можно купить недвижимость дешевле.
1. Локация и инфраструктура
Чем ближе объект к центру или развитым районам, доступность транспортом, тем выше его ценность. Значимыми факторами являются транспортная доступность, наличие школ, детских садов, магазинов и других объектов социальной инфраструктуры.

2. Класс жилья
Стоимость варьируется в зависимости от сегмента: эконом, комфорт, бизнес или премиум. В массовом сегменте жилье более доступно, тогда как в премиум-сегменте ценники выше из-за качества материалов, архитектуры и благоустройства района.

3. Этап строительства
Чем ближе дом к сдаче, тем выше оценивается. На начальной фазе можно сэкономить, но по мере роста этажей растет и ценость квадратного метра увеличивается.

4. Финансовая модель
Если девелопер использует эскроу-счета, опасности ниже, но оплата выше. Если ЖК строится по старой схеме с долевым участием, то может быть привлекательнее, но принципиально тщательно проверять его репутацию.

5. Спрос и экономическая ситуация
В периоды высокой активности в сегменте первичной недвижимости расценки растут.

Сравнение: котлован vs готовое жилье

Разница в между квартирами на этапе закладки и готовым жильем может составлять 20–40%. На ранних стадиях предлагаются минимальные ценовые условия для привлечения финансирования.

Например, в Москве квадратный метр в новостройке на старте продаж составляет 250–300 тыс. руб., тогда как в сданном доме может вырасти до 350–400 тыс. руб. В регионах разница менее выражена, но тоже ощутима — прирост обычно составляет 15–25%.

Почему ставки растет?

• Степень готовности: чем ближе объект к сдаче, тем выше его ликвидность.
• Спрос на рынке: По мере развития растет интерес к ЖК.
• Инфраструктура: когда район активно застраивается, рядом появляются новые дороги, школы и магазины, что увеличивает спрос на недвижимость.

Преимущества стадии котлована

1. Существенная экономия
Первичное жилье на ранних стадиях строительства оценивается ниже, чем в готовых ЖК. Разница может достигать 20–40%, особенно в крупных городах. Это связано с тем, что строительная компания заинтересована в быстром привлечении финансирования и предлагает более выгодные условия на старте продаж.

2. Широкий выбор планировок
На начальном этапе строительства доступны различные варианты: этаж, сторона света, метраж. По мере реализации лучшие предложения раскупаются, и покупателям приходится выбирать из оставшихся вариантов

3. Гибкие условия рассрочки
Нередко предлагают рассрочку на выгодных условиях — без процентов или с минимальной переплатой. Это делает приобретение более доступной при ограниченном бюджете.

4. Льготные ипотечные программы
При купле жилья на первой стадии стройки можно оформить ипотеку с низкой процентной ставкой, особенно если комплекс аккредитован банками.

Рискованность на раннем этапе строительства

1. У застройщика
От финансовой устойчивости девелопера зависит, будет ли дом сдан в срок. Поэтому перед сделкой стоит изучить компанию, ее репутацию и источники финансирования.

2. Вероятность долгостроя
Чем ниже готовность объекта, тем выше вероятность задержек. Даже при работе с надежными девелоперами бывают случаи срыва сроков из-за экономической ситуации, нехватки рабочих или проблем с материалами.

3. Изменения в проекте
На начальной фазе девелопер может вносить корректировки: менять планировки, материалы или концепцию территории. Иногда это приводит к ухудшению условий для будущих жильцов. Ознакомьтесь с проектной документацией и внимательно изучите договор, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Как минимизировать опасности на начальной стадии

Актуально тщательно проверить девелопера, изучить документы и предусмотреть финансовые гарантии.

1. Проверка девелопера
Перед сделкой изучите прошлые объекты компании: были ли задержки, есть ли объекты, сданные точно в срок. Полезно почитать отзывы дольщиков, проверить финансовое состояние фирмы и наличие судебных разбирательств. Надежные застройщики работают с эскроу-счетами, что снижает возможность потери денег дольщиками полностью.

2. Анализ документации
В начале покупатель должен запросить и проверить:

• Разрешение на строительство – без него продажа жилья невозможна.
• Проектную декларацию – содержит информацию о сроках, планировках и инфраструктуре.
• Договор долевого участия (ДДУ) – официальный документ, регулирующий права дольщика. Убедитесь, что он зарегистрирован в Росреестре.

3. Страхование
Дополнительной защитой может стать титульное страхование, которое покрывает возможные финансовые потери при проблемах со сделкой. Заранее изучите условия возврата средств в случае задержек или отказа от сделки.

Какой бюджет нужен на первом этапе

Можно сэкономить до 20–30%. Однако размер бюджета зависит от региона, класса недвижимости, условий застройщика.

Средние ценовые ставки в регионах
Себестоимость квадратного метра зависит от города. Например, в Москве начинается от 250 000 ₽/м², в Санкт-Петербурге – от 180 000 ₽/м², в крупных региональных центрах (Екатеринбург, Казань, Новосибирск) – от 120 000 ₽/м².

Минимальный бюджет 
Для однокомнатной квартиры 35 м² потребуется:

• Москва – от 8,7 млн ₽
• Санкт-Петербург – от 6,3 млн ₽
• Казань – от 4,2 млн ₽

Если рассматривать ипотеку, первоначальный взнос (обычно 15–20%) составит от 600 000 ₽ в регионах и 1,5 млн ₽ в столице.

Пример расчета
Допустим, жилье от 5 млн ₽ приобретается с ипотекой и первым взносом 20% (1 млн ₽). При ставке 12% на 20 лет, ежемесячный платеж составит около 50 000 ₽.

Ипотека и субсидии на раннем этапе

Вариант выгоден не только из-за низкой стоимости, но и благодаря доступным ипотечным программам. Банки предлагают как стандартные, так и льготные условия, а государство субсидирует ставки, снижая финансовую нагрузку.

Банковские программы
Большинство крупных банков кредитуют на эскроу-счетах по ставкам от 12% годовых. Однако компании часто предлагают субсидированную ипотеку, где первый год платежи снижены.

Льготная ипотека
Государство поддерживает покупателей, предлагая ипотеку с господдержкой:

• Семейная ипотека – от 6%, для семей с детьми, рожденными после 2018 года.
• Льготная ипотека – от 8%, для новостроек по всей России.
• Дальневосточная ипотека – от 2%, для покупателей в регионах ДФО.

Опыт покупателей: реальные примеры

Рассмотрим примеры успешных сделок и ошибок, которых стоит избегать или отказаться.

Удачный опыт
Анна и Сергей решили купить жилье за год до сдачи дома. Они выбрали застройщика с хорошей репутацией, проверили финансовую модель и оформили ипотеку с господдержкой под 6%. В итоге их квартира подорожала на 25% к моменту сдачи. “Мы приобрели жилье выгодно”, – делится Анна.

Ошибки, которых можно избежать
Алексей приобрел жилье на старте продаж, ориентируясь только на низкий сегмент. Он не проверил историю девелопера, и стройку задержали на два года. “Экономия вышла боком – пришлось платить аренду дольше, чем планировал”, – признается он.

Вывод: перед приобретением анализируйте репутацию компании, документы, финансовые гарантии, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Заключение

Квартиры из 2-3 комнат на стадии котлована – это возможность сэкономить, учитывайте перспективы роста. При выборе объекта стоит анализировать компанию-продавца, юридическую чистоту дома спрос на недвижимость в локации.

Если цель – инвестиции, примечайте по мере необходимости, насколько объект привлекателен для перепродажи или сдачи в аренду. В случае приобретения для жизни стоит обратить внимание на сроки сдачи, благоустройство района и комфорт планировок.

“Инвестировать в новостройки выгодно, но надо делать это осознанно” – правило, которым руководствуются опытные покупатели.

Рассмотрим популярный способ вложения денег. Сегодня это решение выбирают те, кто хочет накопить на жильё постепенно и сэкономить за счёт более низких цен. Однако у такого вложения есть свои плюсы и минусы, о которых стоит знать заранее.

Почему квартиры на стадии котлована дешевле

На начальном этапе строительства квадратный метр значительно ниже. Причина ценовой политики — большое количество рисков для покупателей. Жилого комплекса ещё нет, строительство только начинается. Застройщики компенсируют это снижениемтарифов.

По словам экспертов и аналитики компании «Метриум», квартиры на стадии котлована стоят немного дешевле — на 20–30%. Это обусловлен ожиданием, что после ввода объекта в эксплуатацию стоимость вырастет.

Как формируется цена на стадии котлована

Формирование зависит от нескольких факторов:

• уровень отделки жилого помещения;
• площадь квартиры: студию купить проще, чем трёхкомнатную;
• место, где находится участок;
• технологии строительства;
• общая ситуация в сфере недвижимости;
• качество коммуникаций и инфраструктуры района.

По данным редакции профильного издания, в московские новостройки выросли за последний месяц на 5–10%. В регионах рост был ниже, но тенденция сохраняется.

Плюсы и минусы квартиры на стадии котлована

Плюсы:

• большой выбор планировок, отделка под чистовую;
• возможность накопить средства в процессе строительства;
• участие в акциях застройщиков и получение скидок;
• условия рассрочки без ипотеки.

Минусы:

• высокие риски: суды обманутых дольщиков случаются до сих пор;
• перенос сроков ввода объекта в эксплуатацию;
• сложности с регистрацией прав собственности.

По словам управляющего партнера крупной группы компаний, безопасно купить квартиру можно, если проверять застройщика через федеральной службы и знать свои права. По мнению большинства экспертов, такие вложения имеют более высокий риск, но и больший потенциал доходности.

Что нужно учитывать

Перед тем как взять квартиру на этапе котлована:

• изучите список доступных жилых комплексов;
• посмотрите, кто является директор и управляющий объекта;
• узнайте, какие технологии используются при строительстве;
• уточните, имеется ли разрешение на строительство и кадастровый номер участка;
• проверьте наличие судебных дел и долгов компании.

Сегодня многие застройщики предлагают карты лояльности пользователям, чтобы стимулировать спрос.

Говорят, что самый лучший момент — это начало строительства. На этом этапе застройщики предоставляют ответы на вопросы клиентов наиболее охотно.

Ожидание ввода в эксплуатацию: чего ждать покупателям

В целом, покупка квартиры на стадии котлована требует терпения. Нужно понимать, что ожидание завершения строительства составляет 1,5–3 года. Иногда сроки сдвигаются на несколько месяцев.

Эксперты советуют подписаться на новости проекта, чтобы вовремя получать информацию о ходе строительства. Многие группы в социальных сетях помогают следить за этапами готовности дома.

Обзор актуальных предложений показывает: чем меньше времени прошло назад с момента старта продаж, тем выгоднее условия.

Советы покупателям: как минимизировать риски

Чтобы покупка квартиры на этапе котлована прошла безопасно:

• читайте документы внимательно: соглашусь, это занимает время;
• проверяйте условия договора долевого участия;
• отправьте заявку на консультацию к юристу;
• накопите средства для первоначального взноса заранее;
• сравните предложения разных застройщиков, лучше по карте проектов;
• не берите квартиру без анализа отзывов пользователей.

Даю совет: сразу проверяйте контакты застройщика и документы на участок. Если хотите поделиться своим опытом, это поможет другим избежать ошибок. По словам экспертов, наиболее правильно оформить все бумаги.

Сильно влияет на итоговую цену размер накопления и скорость строительства. На начальном этапе строят в среднем пять-шесть корпусов, что увеличивает ожидание.

Если раньше я искала варианты только в центре, то сейчас понимаю: выгоднее смотреть на проекты в развивающихся районах. Там количество предложений больше, а стоимость ниже.

По теме накоплений помните: лучше накопить сумму, чем брать большие кредиты. Продукты и техника дорожают, а жильё — хорошая инвестиция (всегда найдется тот, кто захочет его снимать).

Пока вы откладываете решение, расценки на квартиры может увеличиться. Быстро ориентируйтесь в предложениях и хватать лучшие варианты.

Конечно, у покупки на стадии котлована есть минусы. Однако плюсы тоже очевидны: собственных накоплений хватает на студию или небольшую двухкомнатную квартиру.

Сделать правильный выбор сложно, особенно без опыта. Поэтому стоит обратиться за помощью к профессиональным агентствам, которые помогут оформить сделку практически без рисков.

Как изменяются цены за последние годы

Согласно аналитике, за последние два года квартиры в новостройках дорожали быстрее, чем предполагали пользователи. По словам Ирины, управляющего партнера агентства недвижимости, рост себестоимости связан с удорожанием строительных материалов и новых технологий.

В среднем, стоимость квартиры на стадии котлована увеличивается на 20–25% от начала строительства до момента ввода в эксплуатацию. Финальный рост часто приходится на последние месяцы сдачи дома.

Сегодня стоит обратить внимание на московские проекты: там наиболее сильное дорожание. Однако на местах порядка 10% покупателей всё ещё успевают вложиться в выгодные объекты.

По словам экспертов, часть элитных комплексов сдаются в эксплуатацию в срок, что связано с использованием новых технологий связи и строительных техник.

Мы рассмотрели возможность вложить деньги с пользой. Но ценно учитывать все риски, читать договоры, проверять документы и консультироваться с экспертами.

Если хотите безопасно купить жильё, начинайте поиск заранее. Разбираемся в нюансах, смотрим отзывы, подписываемся на новости и мероприятия застройщиков.

Плюс такого подхода — вы сможете получить ключи вовремя и без лишних проблем. По мнению специалистов, правильно выбрать объект сложно, но вполне возможно при правильной подготовке.

Таким образом квартира считается одним из самых безопасных способов вложения средств в долгосрочной перспективе.