Почему одни новостройки растут в цене быстрее, а другие остаются на старте? Разбираем ключевые факторы: от локации и фазе объект строительства до финансовой модели девелопера. Когда покупать, чтобы сэкономить? Читайте в статье!
Средняя стоимость квадратного метра на этой ранней стадии ниже, чем у готовых новостроек. Это связано с тем, что МКД еще не построен, а девелопер заинтересован в финансировании разработки.
Этот вариант подойдет тем, кто хочет приобрести квадратные метры по выгодному тарифу, рассматривает инвестиции в рынок недвижимости или планирует покупку с перспективой роста востребованности. Однако учитывайте риски, связанные с рынком новостроек, и тщательно проверять продавца перед сделкой.
Содержание
Как формируется прайс
Разберем, что именно влияет, почему на старте продаж можно купить недвижимость дешевле.
1. Локация и инфраструктура
Чем ближе ЖК к центру или развитым районам, доступность транспортом, тем выше его ценность. Значимыми факторами являются транспортная доступность, наличие школ, детских садов, магазинов и других построек социальной инфраструктуры.
2. Класс недвижимости
Стоимость варьируется в зависимости от сегмента комнаты: эконом, комфорт, бизнес или премиум. В массовом сегменте более доступно, тогда как в премиум-сегменте ценники выше из-за качества материалов, архитектуры и благоустройства района.
3. Этап
Чем ближе дом к сдаче, тем выше оценивается. На начальной фазе можно сэкономить, но по мере роста этажей растет и ценность квадратного метра увеличивается.
4. Финансовая модель
Если девелопер использует эскроу-счета, опасности ниже, но оплата выше. Если ЖК строится по старой схеме с долевым участием, то может быть привлекательнее, но принципиально тщательно проверять его репутацию.
5. Спрос и экономическая ситуация
В периоды высокой активности в сегменте первичной недвижимости расценки растут.
Сравнение: котлован vs готовое жилье
Разница в между МКД нулевого цикла и готовым может составлять 20–40%. На ранних шагах предлагаются минимальные ценовые данные для привлечения финансирования.
Например, в Москве квадратный метр в новостройке на старте продаж составляет 250–300 тыс. руб., тогда как в сданном доме может вырасти до 350–400 тыс. руб. В регионах разница менее выражена, но тоже ощутима — прирост обычно составляет 15–25%.
Почему ставки растет?
- Степень готовности: чем ближе ЖК к сдаче, тем выше его ликвидность.
- Спрос на рынке: По мере развития растет интерес к ЖК.
- Инфраструктура: когда район активно застраивается, рядом появляются новые дороги, школы и магазины, что увеличивает спрос на недвижимость.
Преимущества периода котлована
1. Существенная экономия
Первичное оценивается ниже, чем в готовых ЖК. Разница может достигать 20–40%, особенно в крупных городах. Это связано с тем, что строительная фирма заинтересована в быстром привлечении финансирования и предлагает более выгодные параметры на старте продаж.
2. Широкий выбор планировок
В начале доступны различные варианты: этаж, сторона света, метраж. По мере реализации лучшие предложения раскупаются, и покупателям приходится выбирать из оставшихся вариантов
3. Гибкая рассрочка
Нередко предлагают рассрочку — без процентов или с минимальной переплатой. Это делает приобретение более доступной при ограниченном бюджете.
4. Льготные ипотечные программы
При купле на первой фазе стройки можно оформить ипотечный кредит с низкой процентной ставкой, особенно если комплекс аккредитован банками.
Рискованность на раннем этапе
1. У застройщика
От финансовой устойчивости девелопера зависит, будет ли дом сдан в срок. Поэтому перед сделкой изучите фирму, ее репутацию и источники финансирования.
2. Вероятность долгостроя
Чем ниже готовность многоквартирника, тем выше вероятность задержек. Даже при работе с надежными девелоперами бывают случаи срыва сроков из-за экономической ситуации, нехватки рабочих или проблем с материалами.
3. Изменения в проекте
На начальной фазе девелопер может вносить корректировки: менять планировки, материалы или концепцию территории. Иногда это приводит к ухудшению для будущих жильцов. Ознакомьтесь с проектной документацией и внимательно изучите договор, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
Как минимизировать опасности на начальной фазе
Актуально тщательно проверить девелопера, изучить документы и предусмотреть финансовые гарантии.
1. Проверка девелопера
Перед сделкой изучите прошлые комплексы подрядчика: были ли задержки, есть ли дома, сданные точно в срок. Полезно почитать отзывы дольщиков, проверить финансовое состояние фирмы и наличие судебных разбирательств. Надежные девелоперы работают с эскроу-счетами, что снижает возможность потери денег дольщиками полностью.
2. Анализ документации
В начале покупатель должен запросить и проверить:
- Разрешение на застройку – без него продажа невозможна.
- Проектную декларацию – содержит информацию о сроках, планировках и инфраструктуре.
- Договор долевого участия (ДДУ) – официальный документ, регулирующий права дольщика. Убедитесь, что он зарегистрирован в Росреестре.
3. Страхование
Дополнительной защитой может стать титульное страхование, которое покрывает возможные финансовые потери при проблемах со сделкой. Заранее изучите варианты возврата средств в случае задержек или отказа от сделки.
Какой бюджет нужен
Можно сэкономить до 20–30%. Однако размер бюджета зависит от региона, класса недвижимости, предложений подрядчика.
Средние ценовые ставки в регионах
Себестоимость квадратного метра зависит от города. Например, в Москве начинается от 250 000 ₽/м², в Санкт-Петербурге – от 180 000 ₽/м², в крупных региональных центрах (Екатеринбург, Казань, Новосибирск) – от 120 000 ₽/м².
Минимальный бюджет
Для однокомнатной 35 м² потребуется:
- Москва – от 8,7 млн ₽
- Санкт-Петербург – от 6,3 млн ₽
- Казань – от 4,2 млн ₽
Если рассматривать жилищный займ, первоначальный взнос (обычно 15–20%) составит от 600 000 ₽ в регионах и 1,5 млн ₽ в столице.
Пример расчета
Допустим от 5 млн ₽ приобретается с займом и первым взносом 20% (1 млн ₽). При ставке 12% на 20 лет, ежемесячный платеж составит около 50 000 ₽.
Ипотека и субсидии
Вариант выгоден не только из-за низкой стоимости, но и благодаря доступным ипотечным программам. Банки предлагают как стандартные, так и льготные условия, а государство субсидирует ставки, снижая финансовую нагрузку.
Банковские программы
Большинство крупных банков кредитуют на эскроу-счетах по ставкам от 12% годовых. Однако часто предлагают субсидированную ссуду, где первый год платежи снижены.
Льготная ипотека
Государство поддерживает покупателей, предлагая ее с господдержкой:
- Семейная – от 6%, для семей с детьми, рожденными после 2018 года.
- Льготная – от 8%, для новостроек по всей России.
- Дальневосточная – от 2%, для покупателей в регионах ДФО.
Опыт покупателей: реальные примеры
Рассмотрим примеры успешных сделок и ошибок, которых надо избегать или отказаться.
Удачный опыт
Анна и Сергей решили купить квадратные метры за год до сдачи дома. Они выбрали СЗ с хорошей репутацией, проверили финансовую модель и оформили ипотеку с господдержкой под 6%. В итоге их покупка подорожала на 25% к моменту сдачи. “Мы приобрели выгодно”, – делится Анна.
Ошибки, которых можно избежать
Алексей инвестировал на старте продаж, ориентируясь только на низкий сегмент. Он не проверил историю девелопера, и стройку задержали на два года. “Экономия вышла боком – пришлось платить аренду дольше, чем планировал”, – признается он.
Вывод: перед приобретением анализируйте репутацию, документы, финансовые гарантии, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
Заключение
2-3 комнатные – это возможность сэкономить, учитывайте перспективы роста. При выборе анализируйте компанию-продавца, юридическую чистоту дома спрос на недвижимость в локации.
Если цель – инвестиции, примечайте по мере необходимости, насколько ваш выбор привлекателен для перепродажи или сдачи в аренду. В случае приобретения для жизни обратите внимание на сроки сдачи, благоустройство района и комфорт планировок.
“Инвестировать в новостройки выгодно, но надо делать это осознанно” – правило, которым руководствуются опытные покупатели.
Рассмотрим популярный способ вложения денег. Сегодня это решение выбирают те, кто хочет накопить постепенно и сэкономить за счёт более низких цен. Однако у такого вложения есть свои плюсы и минусы, о которых желательно знать заранее.
Почему инвестировать дешевле
В начале квадратный метр значительно ниже. Причина ценовой политики — большое количество рисков для покупателей. Жилого комплекса ещё нет, возведение только начинается. Девелоперы компенсируют это снижением тарифов.
По словам экспертов и аналитики «Метриум», жилплощадь немного дешевле — на 20–30%. Это обусловлен ожиданием, что после ввода в эксплуатацию стоимость вырастет.
Как формируется цена
Формирование зависит от нескольких факторов:
- уровень отделки жилого помещения;
- площадь: студию купить проще, чем трёхкомнатную;
- место, где находится участок;
- технологии;
- общая ситуация в сфере недвижимости;
- качество коммуникаций и инфраструктуры района.
По данным редакции профильного издания, в московские новостройки выросли за последний месяц на 5–10%. В регионах рост был ниже, но тенденция сохраняется.
Плюсы и минусы жилплощади
Плюсы:
- большой выбор планировок, отделка под чистовую;
- возможность накопить средства в процессе постройки;
- участие в акциях и получение скидок;
- рассрочки кредитов.
Минусы:
- высокие риски: суды обманутых дольщиков случаются до сих пор;
- перенос сроков ввода в эксплуатацию;
- сложности с регистрацией прав собственности.
По словам управляющего партнера крупной группы компаний, безопасно купить квадратные метры можно, если проверять через федеральной службы и знать свои права. По мнению большинства экспертов, такие вложения имеют более высокий риск, но и больший потенциал доходности.
Что нужно учитывать
Перед тем как сделать приобретение:
- изучите список доступных жилых комплексов;
- посмотрите, кто директор и управляющий;
- узнайте, какие технологии используются;
- уточните, имеется ли разрешение на возведение и кадастровый номер участка;
- проверьте наличие судебных дел и долгов.
Сегодня многие стройорганизации предлагают карты лояльности пользователям, чтобы стимулировать спрос.
Говорят, что самый лучший момент — это начало. В это время застройщики предоставляют ответы на вопросы клиентов наиболее охотно.
Ожидание ввода в эксплуатацию: чего ждать покупателям
В целом, покупка требует терпения. Нужно понимать, что ожидание завершения стройки составляет 1,5–3 года. Иногда сроки сдвигаются на несколько месяцев.
Эксперты советуют подписаться на новости, чтобы вовремя получать информацию о ходе стройки. Многие группы в социальных сетях помогают следить за фото готовности дома.
Обзор актуальных предложений показывает: чем меньше времени прошло назад с момента старта продаж, тем выгоднее.
Советы покупателям: как минимизировать риски
Чтобы покупка прошла безопасно:
- читайте документы внимательно: соглашусь, это занимает время;
- проверяйте пункты договора долевого участия;
- отправьте заявку на консультацию к юристу;
- накопите средства для первоначального взноса заранее;
- сравните предложения, лучше по карте;
- не берите без анализа отзывов пользователей.
Даю совет: сразу проверяйте контакты и документы на участок. Если хотите поделиться своим опытом, это поможет другим избежать ошибок. По словам экспертов, наиболее правильно оформить все бумаги.
Сильно влияет на итоговую цену размер накопления и скорость возведения. В этот момент строят в среднем пять-шесть корпусов, что увеличивает ожидание.
Если раньше я искала варианты только в центре, то сейчас понимаю: выгоднее смотреть в развивающихся районах. Там количество предложений больше, а стоимость ниже.
По теме накоплений помните: лучше накопить сумму, чем брать большие кредиты. Продукты и техника дорожают, а недвижка — хорошая инвестиция (всегда найдется тот, кто захочет его снимать).
Пока вы откладываете решение, расценки может увеличиться. Быстро ориентируйтесь в предложениях и хватать лучшие варианты.
Конечно, у покупки есть минусы. Однако плюсы тоже очевидны: собственных накоплений хватает на студию или небольшую двухкомнатную.
Сделать правильный выбор сложно, особенно без опыта. Поэтому обратитесь за помощью к профессиональным агентствам, которые помогут оформить сделку практически без рисков.
Как изменяются цены за последние годы
Согласно аналитике, за последние два года помещения в новостройках дорожали быстрее, чем предполагали пользователи. По словам Ирины, управляющего партнера агентства недвижимости, рост себестоимости связан с удорожанием строительных материалов и новых технологий.
В среднем, стоимость помещений увеличивается на 20–25% от начала работ до момента ввода в эксплуатацию. Финальный рост часто приходится на последние месяцы сдачи дома.
Сегодня обратите внимание на московские комплексы: там наиболее сильное дорожание. Однако на местах порядка 10% покупателей всё ещё успевают вложиться в выгодные комплексы.
По словам экспертов, часть элитных комплексов сдаются в эксплуатацию в срок, что связано с использованием новых технологий связи и строительных техник.
Мы рассмотрели возможность вложить деньги с пользой. Но ценно учитывать все риски, читать договоры, проверять документы и консультироваться с экспертами.
Если хотите безопасно сделать приобретение, начинайте поиск заранее. Разбираемся в нюансах, смотрим отзывы, подписываемся на новости и мероприятия застройщиков.
Плюс такого подхода — вы сможете получить ключи вовремя и без лишних проблем. По мнению специалистов, правильно выбрать сложно, но вполне возможно при правильной подготовке.
Таким образом недвижка считается одним из самых безопасных способов вложения средств в долгосрочной перспективе.
Покупка первички — это один из самых ранних шагов новой застройки, когда всё только начинается. Такой подход привлекает многих покупателей в Ростов-на-Дону и Ростовской области, потому что цена в этот момент значительно ниже, чем после завершения дома. Однако важно понимать, что это — коммерческая недвижимость с особыми рисками и выгодами.
В последние годы в регионе активно развиваются коттеджные поселки и новые микрорайоны. Помимо коттеджей, застройщики предлагают и помещения в многоквартирных домах. Некоторые стартуют с нуля — с рытья котлована, и уже тогда можно войти по минимальной стоимости. Например, жилплощадь в таких домах может на 20–30% дешевле, чем после завершения работ.
Однако перед покупкой внимательно изучите репутацию застройщика. В Советский район Ростов-на-Дону, как и в других районах области, реализуется множество вариантов, но не все из них завершаются в срок. Чтобы не попасть на реклама пустых обещаний, используйте фильтры на сайтах недвижимости и проверяйте историю. Надёжные застройщики часто имеют новый сайт с прозрачной информацией, включая разрешения и ход застройки.
Если вы рассматриваете покупку, обязательно оставьте телефон на официальном сайте застройки — так вы будете в курсе всего. Крупные холдинги на сумму до нескольких млрд, как правило, ведут открытую коммуникацию с клиентами.
Выбирая между коттеджем и МКД, учитывайте, что жилплощади в рамках застройки коттеджного типа часто предлагаются как альтернатива городской жизни. Но если вы хотите именно квартиру, старт на котловане может стать выгодным вложением — при параметрах правильного выбора.